Elección del préstamo

La formalización de préstamo hipotecario que más le convenga le permitirá financiar la compra de la vivienda que usted ha elegido.

No se trata tan solo de la garantía personal, sino que el inmueble quedará afectado como garantía del pago del préstamo. Es esa garantía la que permite que el interés de los prestamos hipotecarios sea inferior al que se puede ofrecer en un préstamo personal.

También permite establecer plazos mucho más largos, para que así la devolución del importe solicitado y de los intereses correspondientes, pueda realizarse a través de cuotas más cómodas.

¿Cuánto me puede conceder la entidad bancaria?

A la hora de considerar el importe del préstamo que usted podrá conseguir deberá valorar dos factores:

En primer lugar, el valor de tasación de la vivienda. A través de una sociedad de tasación reconocida por la entidad financiera conocerá la valoración del inmueble y, al mismo tiempo, tendrá una referencia para saber si el precio fijado con el vendedor se ajusta a los valores del mercado. Por tanto, la tasación cumple una doble función: por un lado, aumenta la seguridad de la entidad financiera, y por el otro, le servirá a usted como criterio orientativo.

El segundo factor que condicionara el importe a conceder son sus ingresos. Generalmente, las entidades recomiendan que la cuota que se pague al mes no sea superior a un 40% de los ingresos mensuales.

Plazo de amortización

Es el tiempo que señala en el préstamo para su total devolución.

Dada la importancia de la operación, en los prestamos hipotecarios se dispone de un amplio plazo que puede llegar hasta los treinta y cinco años.

Resulta fundamental que se ajuste apropiadamente, tanto la cantidad que solicita, como el plazo que a usted le resultaría más cómodo.

Tenga en cuenta, a la hora de decidir el importe, los gastos totales de la operación, así como las cantidades que pueda necesitar para una posible reforma de la vivienda y para la compra del mobiliario que usted desee. Tendrá que encontrar su punto de equilibrio ya que cuanto más alargue el plazo más intereses deberá pagar y si la reduce demasiado podría llegar a suponerle una pesada carga.

Sistema de amortización

La mayoría de los préstamos hipotecarios que se ofrecen, se amortizan mediante cuotas mensuales constantes que comprenden capital e intereses (sistema francés)

Esto significa que cada cuota que usted pague servirá para cubrir por una parte el capital que usted solicitó y por otra los intereses dl préstamo. Cuando el tipo de interés es variable, en el momento en el que se revise el tipo de interés, se recalculará una nueva cuota que se mantendrá constante hasta la próxima revisión.

Tipos de prestamos hipotecarios

Las entidades financieras ofrecemos básicamente tres modalidades de hipoteca: a interés fijo, variable o mixto. La elección dependerá de cada persona.

1. Préstamo hipotecario a tipo fijo. El tipo de interés se mantiene fijo durante toda la vida del préstamo, independientemente de la evolución de los tipos de interés en el mercado. Usted pagará cada mes la misma cuota, Normalmente se contrata por un periodo máximo de 15 años.
   Para elegir entre préstamos a tipo fijo de diferentes entidades los aspectos que usted debe considerar son:
   • El tipo de interés.
   • La comisión de apertura.
   • La comisión por cancelación anticipada.
   • Si la diferencia entre tipos de interés es escasa, le recomendamos que tenga en cuenta:
   • El conjunto de las comisiones.
2. Préstamo hipotecario a tipo variable. Normalmente, el tipo de interés que se oferta en un inicio se aplica sólo durante los seis o doce primeros meses.
   Para el resto del periodo, el tipo de interés se revisa en función de un Índice de Referencia (Euribor, IRPH, etc. 9 al que se le suma un diferencial. Para elegir entre préstamos a interés variable de diferentes entidades los aspectos que usted debe considerar son:
   • El índice de referencia establecido y el diferencial que se le aplica (piense que este tipo de interés se va a aplicar durante gran parte de la vida de su préstamo)
   • Comisión de apertura e interés del primer año. Estos valores deben utilizarse como criterios de decisión si comparamos préstamos con el mismo Índice de Referencia y diferencial.

Otras características de este tipo de operaciones son las siguientes:

• La cuota que usted pagará varía cada año.
• Normalmente se contrata por un periodo máximo de 30 ó 35 años.
• La comisión por cancelación anticipada es como máximo del 1% (Ley 2/1.994)

Índices de referencia del mercado hipotecario

Comparar entre préstamos a interés variable puede resultar más complicado debido a la existencia de diferentes índices de referencia o de revisión. Los más utilizados son:

• Euribor: Media de los tipos de interés de las operaciones realizadas entre los principales bancos que actúan en la Unión Monetaria Europea (UME) . Se define como la media simple de los tipos de interés diarios aplicados, entre 64 entidades financieras con gran nivel de negocio, para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria.
• MIBOR a un año: Media de los tipos de interés de las operaciones a plazo de un año efectuadas durante ese mes en el mercado interbancario de Madrid.
• IRPH de Bancos: Media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios par vivienda libre que hayan sido contratados o renovados en ese mes por el conjunto de bancos privados.
• IRPH de Cajas: Igual que el anterior pero referido a las Cajas de Ahorros.
• Rentabilidad interna de la Deuda Pública: Media semestral del rendimiento en el mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento entre dos y seis años.
• Índice Activo CECA: Tipo fijado mensualmente por la Confederación Española de Cajas de Ahorros.

¿Cómo se aplican los índices de referencia para revisar el tipo de interés?

Los índices de referencia garantizan al cliente que cuando se revise el interés de su préstamo éste quedará ajustado a los precios de mercado.

A la hora de aplicar estos índices hay que tener en cuenta dos factores:

• Uno es lo que se conoce como redondeo, muchas entidades suelen redondear los decimales de los índices de referencia. Así. Por ejemplo, si el Euribor está en el 3,60%, este se redondea a 3,75%.
• El otro es la aplicación al índice del llamado margen a diferencial, que no es más que la cantidad que las entidades suman al índice de referencia que se ha tomado como base. Si el cliente tiene contratado un préstamo al Euribor más un punto y el Euribor está a un 4%, el nuevo tipo de interés del crédito será ese 4% más el punto establecido en el diferencial, es decir un 5%: